2009年10月14日，宝龙地产(HK.1238)在香港联交所顺利上市，沦为内地首家在港上市的商业地产企业。十年，弹指瞬间。2009至2019年，也是中国商业地产较慢兴旺、人居环境进步式提高、地产行业大大变化的十年。从助力城市化进程到带入长三角一体化，宝龙地产一直紧随国家级战略方向，探讨国家宏观战略政策承托、经济发展活力低的城市集群，布局全国，耕耘长三角。

归功于时代变革、国家兴旺、行业发展的历史机遇，上市十年间，宝龙地产构建了跨越式发展（截至2019年6月30日）：全国布局项目数量由17个减至137个（其中长三角项目数量由7个减至98个），快速增长706%；年合约销售额由29亿元减至550亿元（预期全年目标），快速增长1797%；追加35座商业中心；在营商业项目总运营面积由99.81万方（截至2009年12月31日数据）减至443.51万方，快速增长344%；追加18家酒店， 3782间客房，经营面积减至近44万方；追加5所艺术场馆，年参观人次减至近40万。总资产由91.04亿元减至1421.58亿元，快速增长1461%；总市值由110亿港元减至232.24亿港元（截至2019年10月9日数据），快速增长超强一倍；截至2019年10月9日，宝龙地产收盘5.81港元/股，较2009年IPO股价下降111%。上市打开横跨发展之路，布局全国，耕耘长三角2019年8月，邻近上市十周年之际，宝龙地产以一份业绩、利润双增长的2019中期报表给资本市场送来上一份“业绩礼”：合约销售金额约人民币292.03亿元，较去年同期下降78.7%；总收入大约人民币122.51亿元，较去年同期下降32%；毛利率38.8%，持续行业领先水平；净利润人民币24.48亿元，较去年同期下降37.2%；核心盈利人民币18.52亿元，较去年同期下降50.9%；归母核心盈利大约人民币12.45亿元，较去年同期下降48.9%。业绩会上，宝龙地产总裁许华芳同时宣告，下调全年合约销售目标至550亿元，预期同比快速增长34%。

2019 上半年合约销售额快速增长2019 全年销售目标下调总结宝龙上市历程，2009年，在房地产开发领域最迟二十年文化底蕴、在商业地产运营领域异军突起的宝龙地产自由选择了在香港联交所主板上市，期望藉此不断扩大公司规模、招揽优秀人才、升级运营管理。顺利上市的底气，源于宝龙地产此前就减缓了走进福建、电磁辐射全国的步伐，除维持海西区域优势外，顺利进占长三角、环渤海等区域，全国化布局已基本已完成。顺利上市后，2010年初，宝龙地产将总部迁到上海，战略性地把投资焦点改向以上海为中心的长三角，企业开始步入跨越式发展阶段。

随后短短几年内，宝龙就以一个个高起点在上海照亮了自己的多元布局——遍及上海东西南北中的17个项目，有商业综合体、有住宅、有酒店、有美术馆。宝龙在上海溶解的多元品格，也在长三角班车了多彩而各异的花。宝龙地产总部项目上海七宝宝龙城效果图上海闵行宝龙艾美酒店上海宝龙美术馆2013年，宝龙月明确提出“以上海为中心、耕耘长三角”战略，并大大以精准的土地投资扩展夯实这一战略。

该年，宝龙先后取得江苏淮安、杭州富阳、杭州滨江及上海七宝的地块，这些土储在今后都沦为了公司利润提高、规模不断扩大、品牌竖立的最重要引擎。2019年上半年，宝龙逃跑土地市场机会，通过招拍挂、合作等方式，在浙江、江苏等地追加23幅土地，地上计容总面积大约311万平方米，总可售货值大约467亿元，其中长三角区域土地投资占比为93.5%，持续深化长三角布局。这些优质的土储将沦为企业未来规模务实快速增长和利润快速增长的仅次于“粮仓”。

截至2019年上半年，宝龙土地储备总计超过2437万平方米，平均值土地成本为2701元/平方米，土地成交价均价占到2019上半年销售均价比例为16.5%，成本优势引人注目，未来利润空间可期。固守品质，升级产品线，品牌价值明显提高目前，宝龙已在全国40多个城市，享有多达130个项目，土储和项目布局优势显著。

另一方面，宝龙用心抛光产品，坚决品质战略，回头精品路线。2015年，宝龙在辨别原先产品基础上，对各产业产品线展开全面升级。

新的辨别后的商业综合体产品线将分成“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场”，分别对应“超强高端产品、高端产品、中端主流产品”三个档次。作为超强高端产品的宝龙一城，目前有已开业的厦门宝龙一城和正在建设中的宁波宝龙一城。宝龙城则为高端型、Ultra社区商业标杆，其中，上海七宝宝龙城、杭州滨江宝龙城均为代表项目。

此外，体量仅次于、布局最少的中端主流产品——社区商业综合体“宝龙广场”遍布全国，为当地百姓的日常消费获取很大便捷，并造就区域经济的发展。对于旗下三大综合体产品线的重磅升级，也是宝龙秉持“以上海为中心、耕耘长三角”发展战略的又一次深化和前进，指出公司的发展目标更为专心于商业的运营研发和伸延。住宅产品线从较低到低分成“家、邸、府、墅”。

同时，酒店及文化艺术机构产品线也创建已完成，酒店自创以“艺术”为核心元素的 “艺珺、艺悦精选辑、艺悦、艺筑”系列品牌。文化艺术机构涵括宝龙美术馆、言午画廊、艺术酒店、宝龙艺术中心等。杭州滨江艺珺酒店此外，宝龙近几年的产品创意之举还在于突破传统地产与商业的界限，引进“文化”作为独有元素，如在住宅产品中设置“书藏阁”，作为宝龙社区全龄居民的文化会客厅，注重老人和孩子的文化休闲娱乐场所，琴棋书画，研习国学，承传中国传统文化，以此构成宝龙社区的氛围和邻里交流的平台。将美术馆、艺术中心等文化艺术机构带入商业综合体之中，而这些措施在厦门宝龙一城、上海七宝宝龙城、杭州滨江宝龙城等多处有数沦为当地顺利案例。

上海宝龙艺术中心言午画廊随着产品品质的升级、规模的不断扩大，宝龙地产的品牌价值也在大幅提高，根据第三方权威机构中国指数研究院公布的《中国商业地产公司品牌价值》研究数据表明，“宝龙地产”的品牌价值已从2010年的17.99亿元，下降至2019年的135亿元，并倒数九年维持全国商业地产企业品牌价值第二。品牌价值快速增长多元磨练贞效益，未来持续前进商业升级不同于很多房企从单一房地产开发，到近年来才改向以房地产开发居多的多元发展，宝龙从创办初期就开始回头多元发展路线。

这也是宝龙对现代城市化进程的了解看穿后作出的企业发展战略决策。随着城市现代化进程转入全面发展阶段，市场对产品市场需求渐趋多元化，宝龙的业务范围从最初的住宅研发拓宽至更好商业、酒店、文化艺术领域。根据近期的2019年半年报数据，宝龙2019年商场运营收益目标为28.1亿，预期同比快速增长25%，酒店运营收益目标为7.8亿，预期同比快速增长15%。截至2019年上半年，宝龙享有在营商场39座，运营中的酒店18家。

下半年将追加6座商场，其中绍兴袍江宝龙广场月底9月提早开业，至2019年底商场预计共45座，至2021年预计64座以上。面临管理规模的较慢扩展，宝龙商业一方面利用技术升级驱动平台发展，回头新的商业发展路线。创立“宝龙创想实验室”，与腾的战略合作已转入实际成果阶段，双方成立合资公司，打造出面向行业的商业数字化创意应用于纽扣计划，在行业内首度发售实用化的领先产品，如基于小程序的用户端“悠悠”、“商+”，基于优图等许可的无感产品研发，以及游戏与数据产品研发等。

未来，宝龙将以创启(为行业探寻数字化前沿)、赋能(以场景为基础打造出赋能产品线)、共赢(做到新的商业和新一代消费者之间的桥梁)三个方面全面前进商业升级。另一方面，宝龙商业坚决回头轻资产路线，目前已先后在浙江义乌、重庆涪陵、四川江油等地落地轻资产项目，输入“宝龙广场”品牌，为合作方获取研发顾问、物业管理、商业运营等方面的服务。

轻资产模式的扩展，也将为宝龙带给更好的利润增长点，标志着宝龙地产转入品牌效应、商业资源、运营能力来构建再行赢利的阶段，宝龙商业于是以逐步南北更加多元化的发展模式。从百亿到千亿的总资产快速增长，业绩获得多方认同十年间，从一个资本市场新兵，到抛光出有日益明晰的多维业务版图，宝龙作为一家上市公司，在资本市场与行业变动发展中，坚决持续平稳的建构价值：目前公司总资产从2009年上市时的91.04亿元减至2019年上半年的1421.58亿元，构建了从百亿到千亿的量级跃居。

此外，截至2019年10月9日宝龙地产市值由上市之初的110亿港元减至232.24亿港元，快速增长超强一倍。当行业南北“薄利时代”，宝龙仍然以较高的毛利率和净利率维持行业领先水平。

数据表明，今年上半年公司的毛利率为38.8%，2018年为38.5%、2017年为33.5%，倒数维持行业高位。此外，多元化的融资渠道，身体健康务实的财务结构和充足的现金，也为宝龙地产下一步的公里/小时发展和规模扩展获取了有力的承托。今年以来，宝龙在资本市场的耀眼展现出，已先后取得德意志银行、花旗银行、大华继显、国泰君安国际、华泰香港、西南证券、农银国际、兴业证券、中泰国际等多家投资机构覆盖面积公司股票，引荐“购入”。其中德意志银行、大华继显、华泰香港、农银国际、兴业证券、中泰国际为首次覆盖面积。

截至2019年10月9日，公司股价收盘于5.81港元，较2009年IPO股价下降111%。几经近30年务实发展、10年资本上市路，超强40座城市布局，逾130个精品项目，40座已开业的商业综合体，18家国际著名及自营品牌酒店、5所艺术场馆……数字的背后，是宝龙地产仍然固守的专业修练与品质执着。

宝龙以一个个匠心之作，助力城市发展，铸就快乐精彩。面临新的十年、二十年、三十年，环绕“不受人认同、中国领先的城市综合体运营商”愿景，宝龙将恪守一贯的务实步伐，维持创意思维，做到社会与行业的发展大势，为公司流经持续动力和充沛活力，以迭变、磨练的姿态，诚待市场与客户的检验。

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